Dívidas em Leilão Judicial: Qual Tipo Tem Prioridade no Pagamento?
Tem um tipo de dívida que sempre fura a fila na hora de ser abatida em leilões judiciais — mas pouca gente sabe disso. Você sabe do que estamos falando? São as dívidas de caráter alimentício, como pensão, e as dívidas trabalhistas. Entender essa ordem de prioridade é essencial para quem quer arrematar um imóvel com segurança, sem levar sustos depois do leilão.
O que são dívidas de caráter alimentício
Dívidas de caráter alimentício são aquelas ligadas à subsistência de uma pessoa, como pensão alimentícia, e também as dívidas trabalhistas, como uma penhora decorrente de processo na Justiça do Trabalho. Essas dívidas têm preferência no recebimento em relação a praticamente qualquer outro tipo de crédito — inclusive em relação às chamadas dívidas propter rem, como IPTU e condomínio.
Por que essas dívidas passam na frente do IPTU e do condomínio
As dívidas propter rem são aquelas que acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário — é o caso do IPTU e do condomínio. Mesmo assim, elas ficam atrás das dívidas de caráter alimentar na ordem de pagamento.
Isso quer dizer que, em um leilão judicial de um imóvel com várias dívidas — por exemplo, uma penhora trabalhista, dívida de IPTU e dívida de condomínio — o valor da arrematação vai ser usado, primeiro, para abater a dívida trabalhista, por conta do seu caráter alimentar. Só depois de quitada essa dívida é que o valor restante vai ser usado para abater as dívidas propter rem, como IPTU e condomínio.
Como isso funciona na prática: o concurso de credores
Esse processo de definir quem recebe primeiro é conhecido como concurso de credores. Na prática, funciona assim:
- O valor pago na arrematação entra para pagar as dívidas do imóvel, seguindo a ordem de prioridade;
- As dívidas de caráter alimentício (pensão, dívidas trabalhistas) são abatidas em primeiro lugar;
- Só depois, com o que sobrar, as dívidas propter rem (IPTU, condomínio) começam a ser pagas.
Por que isso importa para você, arrematante:
Esse detalhe é importante porque, se você estiver avaliando um imóvel com uma dívida trabalhista alta, é fundamental levantar exatamente qual é o valor dessa dívida antes de dar seu lance. Isso porque é esse levantamento que vai te dizer quanto, eventualmente, vai sobrar do valor da arrematação para abater as dívidas de IPTU e condomínio.
E aqui está o ponto de atenção: se não sobrar dinheiro suficiente para abater a dívida de condomínio, por exemplo, de quem vai ser a responsabilidade de quitá-la?
Sua, como novo proprietário — já que essa é uma dívida de caráter propter rem, que acompanha o imóvel independentemente de quem seja o dono.
Fique atento antes de arrematar
Por tudo isso, antes de arrematar um imóvel com dívidas, você precisa estar muito bem informado sobre:
- Quais são as dívidas existentes sobre o imóvel;
- Qual é o tipo de cada dívida (alimentícia, trabalhista, propter rem, entre outras);
- Qual é o valor de cada uma dessas dívidas;
- Qual é a ordem de prioridade entre elas — o famoso concurso de credores.
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